Καταλύτης στην αντιμετώπιση του προβλήματος της στέγης και την εξισορρόπηση των τιμών τα 25.000 ακίνητα των τραπεζών, τα οποία η κυβέρνηση σχεδιάζει να επανεντάξει στην αγορά
Απαγορεύεται από το δίκαιο της Πνευμ. Ιδιοκτησίας η καθ΄οιονδήποτε τρόπο παράνομη χρήση/ιδιοποίηση του παρόντος, με βαρύτατες αστικές και ποινικές κυρώσεις για τον παραβάτη
Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις του κ. Παπαγεωργιάδη, τις οποίες παρουσίασε σε εκδήλωση με τίτλο «Ελλάδα 2025: Επιχειρείν, ακίνητα, επενδύσεις», το πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ» θα αποτελέσει και το βαρόμετρο της αγοράς ακινήτων, ανάλογα με την αξία τους. Από την ανάλυση του συμβούλου ακινήτων προκύπτει ότι τα οικιστικά ακίνητα αξίας μέχρι 200.000 ευρώ που επηρεάζονται από το πρόγραμμα είναι και αυτά που θα συγκεντρώσουν το μεγαλύτερο ενδιαφέρον. Γεγονός που μεταφράζεται σε αύξηση της ζήτησης από νέους αγοραστές -συμμετέχοντες του προγράμματος-, αλλά και επενδυτές που θέλουν να κεφαλαιοποιήσουν τα κέρδη από το πρόγραμμα, με αποτέλεσμα να αυξηθούν και οι τιμές αυτών των ακινήτων. Οι τιμές αναμένεται να υποχωρήσουν -όχι όμως κάτω από τα επίπεδα του περασμένου Μαΐου- μετά τη λήξη του προγράμματος, ενώ καθοριστικό παράγοντα για την εξέλιξη των τιμών καθώς και των ενοικίων θα αποτελέσει η επιλογή ή μη των ιδιοκτητών κλειστών οικιστικών ακινήτων να διατεθούν στην αγορά.
Στην κατηγορία κατοικιών αξίας 200.000-400.000 ευρώ, ελκυστικά και με αυξητική τάση στις τιμές αναμένεται να παραμείνουν όσα βρίσκονται στο εύρος των 200.000-250.000 ευρώ, καθώς θα είναι στα όρια του προγράμματος «Σπίτι μου ΙΙ» και άρα -έστω και θεωρητικά- επιλέξιμα. Δεν θα συμβεί όμως το ίδιο με τα ακίνητα αξίας 250.000-300.000 ευρώ που ενδέχεται να δεχτούν πιέσεις, με τους ιδιοκτήτες να μειώνουν τις τιμές προκειμένου να ανταποκριθούν στις ανάγκες ρευστότητας, αλλά και για αυτά που είναι αξίας 300.000-400.000 ευρώ, τη ζήτηση των οποίων περιορίζουν οι μειωμένες εκταμιεύσεις δανείων. Από αυτή την κατηγορία εξαιρούνται τα νεόδμητα, τα οποία παρουσιάζουν μια ξεχωριστή δυναμική αύξησης των τιμών τους, κυρίως λόγω του αυξημένου κόστους υλικών και εργατικών.
Σε ό,τι αφορά τα ακίνητα με αξία που ξεπερνά τις 400.000 ευρώ, τον καθοριστικό ρόλο δεν παίζει μόνο η ποιότητα κατασκευής όσο κυρίως η περιοχή. Χαρακτηριστικό είναι το παράδειγμα των νοτίων προαστίων, τα οποία συνεχίζουν να κινούνται στους ρυθμούς του mega project του Ελληνικού, με τις τιμές να διατηρούν σταθερά ανοδικές τάσεις. Σε λιγότερο προνομιούχες περιοχές όμως οι πιέσεις για γρήγορη πώληση ενδέχεται να οδηγήσουν σε ευκαιρίες τους επενδυτές.
Ενδιαφέρον έχει και μία άλλη κατηγορία ακινήτων, αυτή με τα εμπορικά χαμηλής αξίας τα οποία μετατρέπονται σε κατοικίες. Τα παλιά γραφεία, τα ανοίκιαστα καταστήματα και οι βιομηχανικοί χώροι που μετατρέπονται σε κατοικίες έχουν αναζωπυρώσει τα κριτήρια της Χρυσής Βίζας. Ευκαιρίες παρουσιάζει σε αυτό τον τομέα και η Θεσσαλονίκη λόγω του μετρό που ολοκληρώθηκε και αναβαθμίζει τις περιοχές.
Παλιά, αλλά καλά
Σίγουρα, όσοι αγόραζαν διαμερίσματα στην πρωτεύουσα τη δεκαετία του ’70 δεν περίμεναν ότι μισό αιώνα αργότερα αυτά θα βρίσκονταν στο επίκεντρο του ενδιαφέροντος των υποψήφιων αγοραστών. Εν όψει του προγράμματος «Σπίτι μου ΙΙ» τα ακίνητα που κατασκευάστηκαν τη συγκεκριμένη δεκαετία προβάλλουν ως οι πιο οικονομικές και άρα πιο ενδιαφέρουσες επιλογές στις περιοχές της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης που προσελκύουν το μεγαλύτερο ενδιαφέρον.
Σύμφωνα με ανάλυση της ιστοσελίδας αγοραπωλησιών ακινήτων Spitogatos σχετικά με τις τάσεις των τιμών και την προσφορά των οικιστικών ακινήτων προς πώληση που πληρούν τα κριτήρια του στεγαστικού προγράμματος, προκύπτουν διαφορές ανάλογα με τις περιοχές της Αττικής. Από την αναζήτηση κατοικιών που πληρούν τις προϋποθέσεις και τα κριτήρια του «Σπίτι μου ΙΙ», οι επιλέξιμες κατοικίες στα νότια προάστια, και συγκεκριμένα στη Γλυφάδα, είναι κατασκευασμένες περίπου το 1970, έχουν μέσο εμβαδόν 65 τ.μ. και διατίθενται κατά μέσο όρο σε τιμές 200.000 ευρώ.
Στο κέντρο της Αθήνας, το Παγκράτι, οι κατοικίες που πληρούν τα κριτήρια για το πρόγραμμα είναι επίσης κατασκευασμένες το 1970, με μέσο εμβαδόν τα 60 τ.μ. και την τιμή να κυμαίνεται στις 160.000 ευρώ. Στον Πειραιά, στο κέντρο του μεγαλύτερου λιμανιού της πόλης, ο μέσος όρος της χρονολογίας κατασκευής των επιλέξιμων ακινήτων που πληρούν τα κριτήρια του προγράμματος είναι το 1974, με το μέσο εμβαδόν στα 66 τ.μ. και τη μέση ζητούμενη τιμή να διαμορφώνεται στις 185.000 ευρώ.
Μέσο έτος κατασκευής το 1978 έχουν οι κατοικίες που πληρούν τα κριτήρια του προγράμματος στα βόρεια προάστια της Αθήνας με μέσο εμβαδόν στα 77 τ.μ. και μέση ζητούμενη τιμή στις 195.000 ευρώ ή 2.427 ευρώ ανά τ.μ. Στα δυτικά προάστια το μέσο εμβαδόν τους είναι τα 83 τ.μ. με μέση τιμή πώλησης στα 145.000 ευρώ ή 1.742 ευρώ ανά τ.μ. Στα προάστια του Πειραιά το 1977 είναι το μέσο έτος κατασκευής, με μέσο εμβαδόν στα 80 τ.μ. και μέση τιμή πώλησης στα 140.000 ευρώ ή 1.692 ευρώ ανά τ.μ.
Σαν το παλιό καλό κρασί ωρίμασαν, λόγω του προγράμματος «Σπίτι μου ΙΙ», και οι κατοικίες που πληρούν τα κριτήρια στη συμπρωτεύουσα. Σύμφωνα με την έρευνα, στα όρια του Δήμου Θεσσαλονίκης η μέση χρονολογία κατασκευής των επιλέξιμων ακινήτων είναι το 1970, με μέσο εμβαδόν στα 57 τ.μ. και μέση τιμή στα 125.000 ευρώ ή 2.152 ευρώ ανά τ.μ.
Οι μόνες περιοχές στις οποίες η μέση χρονολογία κατασκευής των ακινήτων που πληρούν τα κριτήρια του προγράμματος είναι η επόμενη δεκαετία των δημοφιλών 70s είναι το υπόλοιπο του Νομού Θεσσαλονίκης (μέση χρονολογία κατασκευής το 1982, με μέσο εμβαδόν στα 90 τ.μ. και μέση τιμή πώλησης στις 80.000 ευρώ ή 940 ευρώ ανά τ.μ.), τα προάστια της Θεσσαλονίκης (μέση χρονολογία κατασκευής το 1985, με μέσο εμβαδόν στα 85 τ.μ. και μέση τιμή πώλησης στις 119.000 ευρώ ή 1.400 ευρώ ανά τ.μ.), τα ανατολικά της Αθήνας (μέση χρονολογία κατασκευής το 1985, με μέσο εμβαδόν στα 88 τ.μ. και μέση τιμή στις 180.000 ευρώ ή 2.000 ευρώ ανά τ.μ.) και το υπόλοιπο Αττικής (μέση χρονολογία κατασκευής το 1985, με μέσο εμβαδόν στα 85 τ.μ. και μέση τιμή πώλησης στις 150.000 ευρώ ή 1.667 ευρώ ανά τ.μ.).
Πού βρίσκονται όμως οι περισσότερες διαθέσιμες κατοικίες οι οποίες πληρούν τα κριτήρια του προγράμματος «Σπίτι μου II»; Σύμφωνα με την ανάλυση αγοράς της ιστοσελίδας Spitogatos, ποσοστό άνω του 55% των κατοικιών της Αττικής συγκεντρώνουν δύο περιοχές: το κέντρο της Αθήνας και τα νότια προάστια, ακολουθούμενες από τα δυτικά προάστια και τις περιοχές του Πειραιά, οι οποίες αντιπροσωπεύουν κάτι παραπάνω από το 8% της προσφοράς κατοικιών συμβατών με το πρόγραμμα. Στον Νομό Θεσσαλονίκης πάνω από το 50% των διαθέσιμων κατοικιών προς πώληση βρίσκεται εντός του Δήμου Θεσσαλονίκης. Με βάση και με αυτό, λοιπόν, προκύπτει ότι οι πιθανοί αγοραστές κατοικίας μέσω του οικιστικού προγράμματος της κυβέρνησης μοιάζουν να βρίσκονται σε μονόδρομο για την επιλογή ακινήτου της δεκαετίας του ’70.
Τρέξιμο για τα «πράσινα»
Υπάρχει ωστόσο και η άλλη πλευρά της αγοράς που περιγράφηκε στο πλαίσιο της εκδήλωσης «Ακίνητη περιουσία: Προοπτικές για ανάπτυξη και επενδύσεις» από τον γενικό διευθυντή της εταιρείας Δανός, Γιάννη Παρασκευόπουλο. Οπως ανέφερε, το ενδιαφέρον των επενδυτών «στην παρούσα φάση επικεντρώνεται στα ακίνητα υψηλών προδιαγραφών σε prime περιοχές, σε μια προσπάθεια μείωσης του ρίσκου, ενώ θεσμικοί επενδυτές μπαίνουν πλέον και στο πεδίο των νέων αναπτύξεων (ιδιαίτερα σε γραφεία και logistics), με στόχο την αναβάθμιση του στοκ, με την κατασκευή σύγχρονων επαγγελματικών χώρων που πληρούν και κριτήρια ESG. Επίσης, εναρμονίζονται με τις πράσινες προδιαγραφές βιοκλιματικών κτιρίων (τις οποίες ζητούν πλέον και οι νέοι χρήστες), καθώς τα ανάλογα projects βρίσκουν ευκολότερα χρηματοδότηση, έχουν χαμηλότερα λειτουργικά κόστη και παρουσιάζουν μεγαλύτερη ανθεκτικότητα στον χρόνο».
Ουσιαστικά, όσοι κάνουν επενδυτική αγορά ακινήτων προτιμούν τα νεότερης κατασκευής, καθώς θεωρούν περιττό ρίσκο την ενεργειακή αναβάθμιση που θα χρειαστεί να κάνουν σε διαφορετική περίπτωση. Και αυτό γιατί, σύμφωνα με αναθεωρημένη οδηγία, τα νέα κτίρια θα πρέπει να έχουν έως το 2028 μηδενικές εκπομπές αερίων του θερμοκηπίου. Ακόμη, στην κλίμακα ενεργειακής απόδοσης από Α έως G να έχουν καταταγεί στην Ε έως το 2030 και στην D έως το 2033. Σήμερα, τουλάχιστον τα μισά ακίνητα της χώρας έχουν πολύ χαμηλή ενεργειακή κλάση, Ζ ή Η.
Ο νέος κανονισμός
Αν η απόφαση του ΣτΕ για τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό κάνει άνω κάτω την αγορά ακινήτων (πιέζοντας ανοδικά τις τιμές, αφού προκαλεί επιπλέον κόστος στους κατασκευαστές για τα νεόδμητα), αλλαγές αναμένεται να φέρει και ένας άλλος παράγοντας. Ο λόγος για τα 25.000 ακίνητα των τραπεζών τα οποία η κυβέρνηση σχεδιάζει να επανεντάξει στην αγορά το συντομότερο προκειμένου να αντιμετωπίσει το στεγαστικό ζήτημα.
Οπως αποκάλυψε το «ΘΕΜΑ», από τα 25.000 ακίνητα που βρίσκονται υπό διαχείριση λιγότερα από 500 είναι πλήρως τακτοποιημένα, ενώ υπάρχουν 10.000 ακίνητα που μπορούν να διατεθούν αμέσως προς πώληση, αν και έχουν εκκρεμότητες οι οποίες θα τεθούν υπόψη των ενδιαφερομένων μαζί με τις προτεινόμενες λύσεις. Το 60% αυτών βρίσκεται σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, το 20% σε άλλες μεγάλες αστικές περιοχές και το υπόλοιπο 20% στην Περιφέρεια.
Η κατανομή των ακινήτων ανά κατηγορία είναι επίσης χαρακτηριστική: περισσότερο από το 55% είναι οικιστικά, το 30%-35% είναι εμπορικά και το υπόλοιπο 10% είναι οικόπεδα και αγροτεμάχια.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της έρευνας, το 88% των πολιτών θεωρεί το στεγαστικό «αρκετά μεγάλο/πολύ μεγάλο πρόβλημα». Συγκεκριμένα, το πρόβλημα θεωρείται ακόμη μεγαλύτερο στις ηλικίες 17-34 ετών (95,5%), στους κατοίκους της Θεσσαλονίκης (91%) και τους επαγγελματίες του κλάδου των ακινήτων (92%). Οπως αποκάλυψε όμως το «ΘΕΜΑ», το σχέδιο της Προεδρίας της Κυβέρνησης θα μπορούσε να ανατρέψει τις ισορροπίες στην αγορά. Και αυτό γιατί θα μπορούσαν να επαναπροσδιοριστούν οι μέσες τιμές της αγοράς, ιδιαίτερα σε αυτή την περίοδο όπου η ζήτηση μεγαλώνει λόγω του προγράμματος «Σπίτι μου II».
Το κυβερνητικό σχέδιο προβλέπει ένα πλέγμα δράσεων το οποίο θα συμβάλει στη μείωση των καθυστερήσεων στην πλειστηριαστική διαδικασία ενισχύοντας παράλληλα τη νομιμοποίηση και εμπορευματοποίηση των ακινήτων, αυξάνοντας τον αριθμό των διαθέσιμων REO ακινήτων και συμβάλλοντας έτσι στην αναζωογόνηση της ελληνικής αγοράς ακινήτων.
Τα στεγαστικά δάνεια
Η ενίσχυση του αποθέματος ακινήτων και η μείωση του χρόνου διαχείρισης των REO θα ενδυναμώσουν τις δυνατότητες ανάπτυξης της ελληνικής οικονομίας, δημιουργώντας νέες ευκαιρίες για επενδύσεις σε μια εποχή που είναι κρίσιμο να υπάρχει πληθώρα επιλογών για τους συμμετέχοντες στο πρόγραμμα «Σπίτι μου II», ώστε αυτό να στεφθεί με επιτυχία και να σταματήσει η οικιστική κρίση προτού πάρει μεγαλύτερες διαστάσεις.
Ενα ζήτημα είναι και η στάση των τραπεζών εν όψει του προγράμματος, με την αγορά να αναμένει αύξηση του ρυθμού πιστωτικής επέκτασης στη λιανική, τομέας που διατηρεί αρνητικό πρόσημο. Σύμφωνα με τα στοιχεία της εταιρείας έκδοσης στεγαστικών δανείων IMS, κατά το τρέχον έτος έγιναν εκταμιεύσεις για το 34% των δανείων για τα οποία είχαν κατατεθεί αιτήσεις το 2024, για το 51% για αιτήσεις που είχαν υποβληθεί το 2023, για το 11% το 2022 και για το 4% τα προηγούμενα έτη. Σε ό,τι αφορά το μείγμα των εκταμιεύσεων, στο εννεάμηνο του 2024 εκταμιεύτηκαν 433 εκατ. ευρώ για στεγαστικά δάνεια που αφορούσαν το πρόγραμμα «Σπίτι μου» και 890 εκατ. για στεγαστικά εκτός προγράμματος. Αντίστοιχα, το 2023 είχαν εκταμιευτεί για το «Σπίτι μου» 48 εκατ. δάνεια και 797 εκατ. για στεγαστικά εκτός προγράμματος.
Πάντως, από τις αρχές του καλοκαιριού που έγιναν οι ανακοινώσεις για το «Σπίτι μου ΙΙ» η αγορά δείχνει να έχει τεθεί σε κατάσταση αναμονής, κάτι που αποδεικνύεται και από το γεγονός ότι στο τελευταίο εννεάμηνο δεν έχει υποβληθεί καμία αίτηση δανείου για το πρόγραμμα «Σπίτι μου», ενώ υπάρχουν αιτήσεις ύψους 4,675 δισ. ευρώ για στεγαστικά εκτός προγράμματος. Αντίστοιχα, οι επιδόσεις για το ίδιο διάστημα του 2023 είναι 2,17 δισ. ευρώ για το «Σπίτι μου» και 6,52 δισ. για στεγαστικά εκτός προγράμματος.
Φωτογραφίες: Shutterstock
Ειδήσεις σήμερα:
Το μοιραίο αεροσκάφος της Jeju Air είχε κάνει 13 πτήσεις σε 48 ώρες, λένε βιομηχανικές πηγές της Νότιας Κορέας
Ξεκινούν οι αλκυονίδες ημέρες αλλά όχι για όλες τις περιοχές – Η πρόγνωση Καντερέ
Θρήνος στο ελληνικό βόλεϊ, «έφυγε» στα 34 της χρόνια η αθλήτρια Μαργαρίτα Οικονομοπούλου
Συνεχίζοντας σε αυτό τον ιστότοπο αποδέχεστε την χρήση των cookies στη συσκευή σας όπως περιγράφεται στην πολιτική cookies
Μάθετε περισσότερα εδώ
Αποδοχή